Les principes


Le droit français a organisé la protection de l’outil de travail du commerçant par la création du concept de "propriété commerciale". Celle-ci trouve sa source dans le droit au renouvellement du bail du locataire en fin de bail.

Ce droit du locataire commerçant à se voir consentir par le bailleur un bail d’une durée de neuf ans, auquel le locataire peut seul mettre fin tous les trois ans et de se voir assuré du renouvellement de ce bail pour une nouvelle durée de neuf ans s’il a satisfait à toutes ses obligations a pour corollaire le droit à une indemnité lorsque le propriétaire des murs souhaite reprendre la disposition de son bien.

C’est le fondement de l’indemnité d’éviction, qui est donc à l’origine l’indemnisation du préjudice apporté à l’activité agricole, industrielle ou commerciale du locataire qui doit quitter les lieux.

Les composantes de l’indemnité d’éviction


L’article L 145-14 du code de commerce prévoit que l’indemnité d’éviction doit être égale "au préjudice causé par le défaut de renouvellement" et qu’elle comprend "notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre."

Selon les situations, le défaut de renouvellement entraînera ou non la perte du fonds de commerce et l’évaluation du préjudice sera en conséquence différente.

L’indemnité d’éviction pour un locataire doit être appréciée et valorisée différemment selon qu’il s’agit de locaux à usage de bureaux, de boutiques, de locaux d’activité ou, le cas échéant, de locaux agricoles (L.411-69 et suivants du code rural).

Méthodologie retenue

Il conviendra successivement de :

•  Rechercher la valeur locative de marché (VLM),
•  Déterminer la valeur du droit au bail,
•  Déterminer si le fonds est ou non transférable,
•  Déterminer la valeur du fonds de commerce,
•  Calculer le montant des indemnités secondaires.