Ces méthodes sont utilisées pour l’évaluation des immeubles en développement et en redéveloppement.

Elles sont parfois appelées également méthode « de récupération foncière », « du compte à rebours opérateur » ou « du bilan aménageur ».

Ces méthodes sont couramment utilisées pour estimer la valeur marchande de terrains à bâtir en milieu urbanisé.

Elles peuvent être également appliquées pour déterminer la valeur d’un immeuble bâti existant mais destiné à faire l’objet d’une opération de restructuration lourde ou de reconstruction.

On parle aussi de « bilan aménageur » lorsqu’il s’agit non pas du redéveloppement d’un immeuble ou d’un ensemble immobilier unique, mais de l’aménagement d’un ensemble foncier dont les différentes composantes seront ensuite revendues soit à des utilisateurs qui construiront pour eux même, soit à des promoteurs qui effectueront une construction destinée à être cédée à autrui.

La méthode du bilan promoteur consiste, à partir du prix prévisionnel de vente d’une opération projetée, à reconstituer les différents coûts grevant l’opération (coût de construction, frais financiers, honoraires, marge) pour parvenir au final, par soustraction, à la valeur du terrain ou de l’immeuble en question.

La définition du prix de sortie du programme, doit s’appuyer non seulement sur les références de transactions pour des biens comparables à ceux devant être réalisés, mais encore sur une analyse de l’offre et de la demande au moment de la transaction ainsi que sur la tendance prévisible de celle-ci à court terme. En règle générale, le bilan promoteur comporte un poste marge, destiné à rémunérer le risque ou à viser un bénéfice cible pour l’opérateur.

Compte tenu des caractéristiques du terrain d’assiette et des règles locales d’urbanisme applicables, nous calculons la surface SdP possible et par voie de conséquence, la surface habitable ou utile, et retenons un prix de vente moyen envisageable dans les conditions du marché actuel.

Nous déduisons :

Le coût de démolition HT : surface de plancher x prix € HT/m²
Le coût global de construction : surface habitable/utile future x prix € HT/m²
Frais divers (honoraires d’architectes, frais financiers et de commercialisation),
La marge attendue par l’opérateur : variant entre 8 et 10% du chiffre d’affaires.